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【注目特集】

安定したアパート経営を目指す!
リスクに備える戦略とは?

2010年12月1日(水)




アパート経営に潜むリスク

   

アパート経営をはじめ不動産投資は、比較的利回りの高い投資と言えます。超低金利時代の昨今、若いサラリーマンやOLなどでも、不動産投資を始めるアパート商前よりしきいが低くなっているとも言えます。
しかし、投資あるがゆえ必ずリスクがあることも事実です。
利回りの割に安全とも言われるアパート経営ですが、それでもやはり、いろいろなリスクが考えられます。大きく上げられるのは、この4点です。

   1.金利上昇のリスク
 2.価格下落のリスク
 3.老朽化や損傷のリスク
 4.空室リスク

ただ、これらのリスクを自分の努力次第で回避したり、改善したりできる点が不動産投資の魅力です。
正しく調べて分析し、 リスクヘッジすることによって、失敗する確率が下がり、安定したアパート経営が可能 となります。
 


金利上昇は怖いのか?

 

借入金が大きければ、金利が上昇した場合のリスクは、やはり大きくなります。当然のことですが、自己資金の比率を高めることが、安定経営への第1歩と言えます。
ただ、考え方を変えてみれば、金利が上がるということは、そのときの景気も良く なっているということが言えます。この部分のリスクを考えすぎるのは、投資家とし てはマイナスかもしれません。金利が上がるほど景気が上向いてもらえれば良いのですが、残念な がら今の日本には、その兆しが見えないのが実状です。

価格下落や老朽化、損傷のリスクに対しては、ある程度の経費を見込み、事前に備え ておくほかありません。アパートが新しいうちは収入も比較的安定しているので、10年後、20年後を見越して蓄えておきましょう。
また、最近では、メンテナンス費用を安く抑える方法もいろいろと出てきました。 資材を直接インターネット等で仕入れて、工事業者は手間賃のみで発注する「施主支給」 などをうまく活用することで、ローコストでアパートの価値を保つことが可能です。


最大の問題は空室リスク
 

なんといっても最大の問題は、空室リスクです。逆に言えば、ここさえクリアできれ ばアパート経営はほぼ成功と言っても過言ではありません。
空室の問題を回避するためには、まずは物件選びです。近隣の施設や環境を良く調査 して、利便性や将来性を見極めましょう。また、近隣のアパートを見て、空室が目 立っていないかを調べるのも効果的です。家賃の価格帯なども合わせて調査が必要です。
もう1つ、考え方として重要なポイントがあります。



リスクヘッジの重要キーワードは"分散"
 

アパート経営を安定化させるためには、リスクを分散させる考え方が重要です。
例えば区分所有のマンションなどで1戸だけでみると、空室になれば入居率は0%です。もう少し長いスパンで見ても、1年のうち3ヶ月空室であれば、入居率は75%です。この数字で採算ベースに乗せることは非常に難しくなります。

そのリスクを避けるには、所有物件の戸数を増やすことが1番の対策となります。物件が複数戸・複数棟あれば、空室がでても、全体でみて入居率には影響が分散されます。 アパートも4棟、5棟と所有物件が増えていけば、どんどん安定感が増していきます。空室リスクを複数棟に分散させることが安定経営の鍵です。



さらに、エリアも分散する
 

複数棟所有するもう1つのメリットは、『エリアを分散できる』ということです。 地元だけにこだわらず、成長エリアを狙って物件を複数所有できれば、より安心です。
地震や周辺環境の変化などのリスクの影響を分散させることができます。
何かあった時に、すぐに行きづらいという事はありますが、信頼できる管理会社さえあれば、あまりデメリットは気にならなくなります。旅行がてら、ご自分のアパートを見に行くというオーナーさんも多いみたいです。

 


業者選びのポイント
 

アパートを複数棟所有したり、エリアを分散させるためには、パートナーとなる業者 選びが重要になります。 いろいろなエリアで管理会社が違えば、業務が煩雑になるという問題もあります。
そんな時は、全国的に展開していて、安心できるパートナーがいれば安心です。
また、複数棟のアパート購入となると、資金面のハードルも高くなるので、金融業者 との折衝にも強い業者が理想的です。

 
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