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アパート経営.org アパート経営 基礎知識 収益物件・収益不動産とは
 
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収益物件(収益不動産)とは

収益物件(収益不動産)とは

収益物件とは、毎月一定の賃金収入のある不動産、つまり一棟売りのアパートや賃貸マンション、テナントビル等のことを言ったり、投資した不動産の家賃収入から収益を得る目的で購入する物件を指します。

2002年4月から、いくら預金していてもその金融機関が破綻したら1000万円までしか払い戻されないというペイオフが解禁されました。そうした中、高利回りの収益物件が今、注目されています。収益物件の運営は長い目で見ても安定した家賃収入を得るための資金運用なのです。

収益物件(収益不動産)にはどのような物件がよいか

収益物件は利回りのよい資産運用として物件を購入するわけですから、建物の購入金額があまりに高くなってしまっては意味がありません。

実際に新築物件と中古物件、どちらが収益物件として良いかを比較してみましょう。

新築物件の場合、物件の購入価格が高額で、建設日数が必要です。
建設中は家賃収入が見込めません。
また、新築という付加価値がついているので最初に賃貸に入る人は多少家賃が高くても入ってくれるかもしれませんが、2回目以降に入る人にとっては,家賃が高いことは意味がありません。そうなると家賃設定も安くせざるおえなくなってくるでしょう。

中古物件の場合、物件の購入価格が安くすぐに賃貸できるので、すぐに家賃収入があるという利点があります。ただし、リフォームの必要性も生じてくるので、できるだけ内装はきれいな物件を購入したほうが良いと思います。通常であれば、築10年前後の立地条件が良いものをオーナーチェンジで買うほうがよいでしょう。 

上記のように新築物件と中古物件を比較してみても分かるように、新築を購入するだけの充分な価値と運用益が見込まれる場合を除いては、中古物件を購入するほうが無難かもしれません。

●収益物件(収益不動産)を選ぶポイント


収益物件を選ぶポイント1:立地を選ぶ

収益物件の立地(日当たり、眺望、周辺環境)は必ず、自分の目での確認が必要です。入居者のニーズがそこにあるのか?またターゲットとする入居者にマッチした立地なのかを吟味することが成功の秘訣になります。

収益物件にとって良い立地というのは、JR・地下鉄・電車等の駅から10分圏内にあるかどうか、
または大きなスーパー、大学、役所、商店街、医療機関等が複合的にある場所。

まずは、ご自分の足で近くの立地をよく観察し、どんな人が行き来しているのか、またその地域の賃貸物件はどのくらいの賃貸料なのか、不動産巡りをするのも良いかもしれません。

収益物件を選ぶポイント2:将来性

購入収益物件近くの、事業予定地、大きな空地、駐車場をチェックしてみましょう。
将来的に大規模な建設物が建つ可能性があります。

また、近所に地下鉄ができる予定とか敷地が計画道路や区画整理等にかかる物件は、将来建物の建替時期に新築価格の保証金が入っていたり、税金が殆どかからない等のメリットがありますので、よく吟味しましょう。

収益物件を選ぶポイント3:収益性

収益物件を購入する上で大切なのは物件の担保価値よりも収益が持続的に確保できるかどうかです。

たとえば広い道路ではなく狭い道路、所有権ではなく借地権、鉄筋コンクリートではなく木造でよいなどというふうに、ものの考え方をまったく変えてみることもひとつの手でしょう。

●中古収益物件の選び方


中古物件は利回りだけに目が行きがちですが、目先の利回りに惑わされて投資すると思わぬ落とし穴に落ちる可能性があります。まずは土地の購入代と購入後のメンテナンスを考慮して運用する必要があります。

中古物件は価格も新築に比べて安いという利点がありますが、経過年数の問題もあり、老朽化の心配があります。
中古物件を購入したとしても、購入時には見つけることの出来なかった何らかの手直しや修繕・改造費がかかり「こんなはずでは・・・」ということにもなりかねません。

特に水回り(トイレ・キッチン・クーラー)などの設備器具のチェック、通気性・騒音のチェック、リフォームする際の間取りや段差・出っ張り等のチェック、
中古マンションに関してはさらにエントランス・廊下・ゴミ置き場・駐輪場等のチェック、管理システムのチェックも必須です。

最近では中古物件を選ぶ際、不動産コンサルティングに審査して頂くことも出来ますので、より良いサービスを利用し、一番コンディションの良い収益の上がる中古物件を探しましょう。

また、中古木造アパートの場合、15年以上経っていれば建物の評価をゼロとして、土地のみの評価で購入するのも1つの方法です。
新築よりも割安で買える分残った購入資金で内装をリフォームすることができます。

●新築収益物件の選び方


新築物件は最近の設備を備え、修繕費用は当分かからない等好条件があります。
その反面 、高い家賃設定で価格も高いというマイナス面もあります。

新築物件を選ぶ際は、中古物件同様、日当たり、眺望、周辺環境等が重要なのは変わりませんが、建築予定場所の立地の綿密な調査も重要です。
建設予定地周辺のマンションやビルにクラック(ひび割れ)や道路面との不自然な段差が見られないか、建設予定地の下に地下水脈が走っていたり、水気を多く含んだ土壌でないかなど、将来的に建物に大きな影響を与えないかを吟味してください。

また、新築物件の建設を依頼する場合は、建設会社数社で相見積もりをとるなどして価格比較をすることも大切です。土地建設価格は妥当か、どこまでの範囲でやってくれるのか?管理はどうなのか?フォローはどうなのか?など、様々な企業を比較検討してください。

●競売物件とは
競売とは、裁判所が債務の支払いが出来なくなった人などの不動産を抵当権や金銭の支払いを命ずる判決などに基づいて強制的に売却し、その売却代金を債務の支払いに充てるための手続きのことです。
ですから競売物件とは、借金などの担保になった不動産を、裁判所が入札で販売する物件のことです。

一般に抵当に入れるとその金融機関にとられるといった印象がありますが、実際は裁判所による競売で売却できたお金をその金融機関が受け取ることになっています。裁判所の入札は一見難しそうに思えますが、簡単ではないけれどもそう難しいものではありません。そして最大の魅力は裁判所が「抵当権や差押など」を確実に抹消してくれます。

しかし、実際に利用する人が少ないのも事実です。
なぜなら、以下のような理由があるからです。

  • 住宅ローンが利用できにくい。
  • 入札の際、入札金額の10%を裁判所に預け、自分が入札したら一定期間内に現金を支払わなければならない。
  • 競売物件は落札するまでは建物の中は見ることが出来ない。
    落札したあとに中に入ってみたら柱が切られていたり、まだ人が住んでいたりと、実際にトラブルがおきているのも事実です。

競売物件では、土地のみはそこまで安くはありません。建物付きの土地は相当安くて出ています。しかし上記のようなトラブルが予想されるので充分に吟味してください。

各裁判所に物件の書類が掲示されています。(3点セット)
誰でも見ることが出来るので一度ご覧になるもの良いでしょう。

※ 3点セットの中身

  1. その物件の権利関係が分かる「物件明細書」
  2. その物件の現在の状況を調査した「現況調査報告書」
  3. その物件の周辺環境やその評価額などが書かれた「評価書」
● 収益関連用語集

収益物件 毎月一定の賃料収入のある不動産、つまり一棟売りのアパートや賃貸マンション、テナントビル等のこと。
ペイオフ解禁 預金している金融機関が破綻したら1000万円までしか払い戻しされないという取り決めのこと。
借地権 建物所有を目的として土地に地上権を設定し、または土地を賃借する権利をいい、物件である地上権と債権である土地賃借権がある。
地上権 土地の所有者と設定契約をその土地を直接支配し利用することができる権利。土地の所有者の承諾なしで譲渡または賃貸できる。
賃借権 土地の賃貸借契約を締結し、有償で利用する権利。譲渡または転貸する際に土地所有者の承諾が必要。
マンション 一般的に3階以上で構造が鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の建物のこと。
木造 構造耐力に関する主要な部分を木材で造るもの。在来工法とツーバイフォー工法などがある。
利回り 自分が投資した金額に対してくっついてくる金利、すなわち利子の割合のこと。
償却額 契約時に預けた敷金や保証金などに対して解約時に償却されて戻ってこない金額部分のこと。
競売物件 借金などの担保になった不動産を裁判所が入札で販売する物件のこと
レバレッジ効果…少ない資本で大きく動かすこと。
 
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