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アパート経営.org不動産投資で成功するための成功10の方法不動産投資成功10の方法その7
 
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不動産投資で成功するための成功10の方法
分散投資でさらなる資産形成を!
サラリーマンの不動産投資経営について、当面はムリをしないで初級から出発して、中級、上級とステップアップしていくのが望ましいと考えます。下図をご参考ください。
 
初級 新築アパート  白色申告 家賃黒字年収600万円未満
中級 中古アパート1棟買い 青色申告 家賃黒字年収600万円以上
上級 中古アパート1棟買い 法人経営 家賃黒字年収800万円以上
 
以上が一応の目安です。

初級は、まう新築のアパート経営を中心にして投資経営を行います
  • アパートはどういう基準で建築されているのか。
  • 建築場所は、住居地域なのか、商業地域なのか。
  • 都市計画はどうなっているのか。どういう形で入居がなされているか。
  • 入居者のニーズにあった建物は何か。(風呂、トイレ別など)
  • 敷金、礼金はどうなっているか。
  • 外観は若者向きのオシャレ感覚をもっているか。
  • 自分が仮に住むとした場合、快適な生活が可能か。
  • 建物は長期にわたってどう修繕計画されているか。
  • 投資経営利回りは8%以上見込めるのか。
  • 購入物件の自己資金と金融機関の借入金比率をどうするのか。
  • 家賃範囲の中で借入金の元利払いを計画する。何年で返済を完了するのか。
  • 定年までに返済は完了するのか。
  • 税務申告は白色申告で考えます。

アパート投資経営の基本を学びます。
アパートを購入すると、購入した会社の業績が現在勤めている会社以上にしっかりした会社であって欲しいと願うものです。命の2番目の大切な財産をあずけているのですから。販売会社と営業マンは本当に信用信頼できるのか、自分自身で納得できるのかの判断をします。自らの不動産投資の物差しを見極めるのです。

 
中級は、初級の新築中心の考え方と違って、中古アパート1棟買いの投資経営です。
  • 中古物件の重要事項説明書に問題がないか。
  • 土地建物の価格比率がどうなっているか。土地建物価格は妥当か。
  • 物件を購入するに当たって、自己資金と借入金の比率はどうなっているか。
  • 銀行、金融機関の担保評価をどうみるか。金利はいくらぐらいになるか。
  • 売主の修繕計画はどうなっているか。
  • 入居者がいるまま引き受けるとき、敷金引渡しはどうなるのか。
  • 入居者リストは用意されているのか。
  • 中古アパートの修繕積立金はどうなっているのか。
  • 中古アパートの運営管理はどういう仕組みになっているのか。
  • 修繕・リフォームの費用申告、減価償却方法にうまく対応できるか。
  • 修繕計画を見込んで収益が取れるのか。
  • 中古アパートの投資経営利回りは10%以上見込めるのか。
  • 中古アパートの入居者管理、建物管理は第3者の業者に任せるのか自分がやるのか。
  • 所有戸数は、アパートンの事業経営規模5棟10室(貸家1戸建て5棟か、ワンルームマンション10戸のどちらか)です。
  • 年間家賃約600万円以上になると思われます。
  • 申告は青色申告で考えます。

など中古物件については、自己の判断・決意の必要な部分がかなり生じてきます。目先の利回り10%に惑わされて投資すると思わぬ落とし穴に落ちる可能性があります。「安物買いの銭失い」の言葉があるように、投資物件の確認の確認をすることが必要です。中古木造アパートの場合、15年以上たっていれば建物の評価をゼロとして土地のみの評価として購入するのも1つの方法と思います。

基本は投資の元がとれる物件かどうかです。そしてその物件はいつの時点でもとが取れて、その後利益をもたらしてくれるのかです。


上級は、中級の用件を備えた上でより専門的な投資判断と経営判断が必要になってきます。
  • 競売アパートの入札応募するに当たって、例えば地裁の物件の閲覧を見に行くことも必要かと思います。物件閲覧リストの内容から、「物件明細書」、「現況調査報告書」、「不動産評価書」の3点セットを確認し、さらに不動産登記簿謄本など最新の資料を調査するほか、自分の目で該当物件を良く見た(土地に立ち入ったり、建物の内部を見ることは出来ません)上で、入札するかどうかを決めることになります。
     
  • 金融機関任意売却中古アパート物件について
    個人、企業が倒産する前に、取引金融機関と相談して不動産の売却相手を探して売却 します。競売が入札で決まるのに対して、任意売却は話し合いで条件・価格が決まります。
  • 中古アパート1棟買いについて
    札幌などで、アパート1棟売り(投資利回り10%〜15%)が継続して販売されています。場合によっては、金融機関が売却価格の全額貸し出すフルローンも適用されています。

  内        容 投資
利回り
所有
目的
初級 中級 上級
個人       白色
申告
青色
申告
青色
申告
法人        
所有戸数       5棟10室
未満
5棟10室
以上
5棟10室
以上
手取り
家賃
●手取り、年間黒字家賃を考えています。
●右の金額は年間家賃総額ではありません。
    600万円
未満
600万円
以上
800万円
以上
ステップ1
(初級)
●新築アパート経営
8〜10% 6戸    
ステップ2
(中級)
●中古アパート経営
10〜12% 10戸    
ステップ3
(上級)
●金融機関任意売却中古アパート経営
●中古マンションアパート1棟買い経営
10〜15%
10〜15%
10戸
10戸
   
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不動産投資で成功するための成功10の方法

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