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アパート経営.org不動産投資で成功するための成功10の方法不動産投資成功10の方法その3
 
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不動産投資で成功するための成功10の方法
自己資金・団体信用生命保険について


低金利を活用せよ。

ご存知のように、現在金融機関のアパートローン金利は史上最低で推移しています。

平成15年9月1日現在、変動金利2.52%(ノンバンクJ)、固定2年2.0(都市銀行R)です。年間家賃収入をアパート投資資金で割って荒利回りが仮に8%であれば、単純計算ですが差額の利回り金利が収益につながります。

(家賃利回り−銀行金利=手取り利回り)

アパート経営は、先般も申しましたように価値ある場所の、価値ある建物の、価値ある管理システムができておれば、サラリーマンの給与収入並みに安定した収入なのです。その意味で金融機関が賃貸収入を前提にしてアパートローンを了解しているのです。

土地持ちオーナーがアパートを建てた場合、アパートの利回りは6〜8%を超えるケースが普通です。低金利の現在、預金金利はほとんど0%に近く、タンス預金と同じ条件になっています。
最低金利の現在、土地持ちお百姓さん・地主・サラリーマンがある意味で、労せずして確実な収入をえることのできる方法なのです。(金融機関が土地と建物に担保設定をします。)
しかし、現在最低で推移している金利は、今後上昇する可能性があります。景気が拡大して、何年か後アパートローンの予測金利が2倍の5%代に上昇したとしても、自己資金比率を増やし収支の出る体質を作り上げておけばいいのです。


テコ効果で最小の資金を最大に活用せよ。

アパートを建てる場合、金融機関の査定評価額は次の通りです。

土地は、路線価の約60%、建物は約70%です。この場合アパートの全建築資金について、土地の担保力があれば、アパートを建てる必要資金の100融資も可能です。
一般的に全建築資金のうち、頭金10%〜20%、残り80%〜90%を金融機関からアパートローンの資金調達をします。

テコ効果とは、テコの原理で大きな石を動かすとき、テコを活用すると大きな石も難なく動かすことができます。
アパート経営についても、現在は低金利の時代です。持ち合わせている資金を全て使い切るのではなく、少額資金を頭金にして後はアパートローンを活用することはいかがでしょうか。
手元金はもしものときのために置いておく。どんどん余裕の見通しがついてから返済にまわしていくのが良いと思われます。


借入金は団体生命保険付きで。

金融機関が、団体生命保険適用するとき、返済の最終年齢をきめています。
ノンバンクJについては、最終年齢80歳、都市銀行Rの場合75歳となっています。

団体生命保険(通常団信)は、ローン借り入れのご本人様がお亡くなりになると、生命保険ですからアパート建築のために借金した借入金は全額相殺されます。

従って、後は奥様を初めとするご家族には、アパートローンの負担はかかりません。
それどころか借金は全額なくなって、家賃収入は毎月契約通り入ってくることになります。


アパートの借入金利は経費処理ができます。

アパートの経費に適用できるものは基本的に3つあります。

1つ目は、建物の減価償却費です。
2つ目は、アパートの土地建物の固定資産税です。
3つ目は、アパートローンの金利です。

通常マイホームを購入して住んでいますとこれらを経費として控除することはできません。
しかし、アパート経営はある意味で、肉屋屋さんや八百屋さんと同じ事業なのです。
家賃という収入を生み出すために土地と建物にお金を使っています。この家賃収入を生み出すために関係するものは事業経費とすることが認められているのです。この事業経費の活用を利用しない手はありません。積極的に活用していきたいものです。


借金は良い料理人の包丁です。

料理人は包丁を怖がっていれば、良い料理を作ることができません。

アパート経営もこれと同じで、上手にやっていくためには、いつも手元に潤沢な資金があれば安心です。必要手元資金をある程度残しておきます。そして、経営上、良質の借金については、団信つきの低金利を活用します。アパート経営について借金を怖がらない、上手な活用方法を研究しましょう。

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不動産投資で成功するための成功10の方法

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