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アパート経営.org不動産投資で成功するための成功10の方法不動産投資成功10の方法その10
 
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不動産投資で成功するための成功10の方法
成功もあれば失敗もある。苦難の道からの這い上がり作戦

私は、平成16年現在、58才のサラリーマンです。
39才(昭和39年)からアパート・マンション経営を開始して、20年で所有戸数75戸、資産6億円に至りました。ただし借金も多く、平成16年4月現在3億9000万円あります。

 
所有する75戸の内訳は次の通りです。

  • 札幌    32戸 (ワンルームAP32)
  • 首都圏  16戸(戸建1、ファミリーマンション1、ワンルームAP8、ワンルーム6)
  • 関西    25戸 (ファミリーマンション3、ファミリーアパート21、ワンルーム1)
  • 博多    2戸 (ワンルーム2)

平成16年、私の資産戦略の需要課題は「中金持ち戦略」の推進です。
60才、サラリーマンの定年です。私はこの60才を迎えるに当たって家賃月収100万円を目指して頑張ってきました。経過と今後の展開は次の通りです。

●第1期アパート・マンション投資期 1984〜1901年(39才〜46才)

バブルを予測することで、所有戸数は54戸に至りました。
この時期ワンルームマンションアパートの購入に当たって、ほとんど自己資金を使わずいかに
借金を活用するかに全力を入れました。バブルの実践で資産を拡大する。そのためには、まず借金で東京を買い、東京を担保に、大阪を買う。大阪を担保に福岡、札幌を買っていく。札幌アパートの購入に当たって、物件価格、仲介手数料、登記費用を含めて全額銀行から借り入れるフルローンも活用しました。1984年ころ、私の手元金は約1000万円でした。当時ワンルームマンションは約1000万円です。1戸購入に必要な頭金は5%の50万円でよく、他に登記50万円を用意して合計100万円で、ワンルームマンション1000万円を1戸購入することができました。1000万円あれば、単純に1000万円のワンルームマンション10戸を購入することができるのです。それを実践してみました。いわゆる借金を活用したテコ効果による資産拡大策です。この時期私の自論は、「借金せよ。現金は持つな。不動産を買い続けよ。」でした。
●第2期アパート・マンション投資期1902〜2000年(47才〜55才)
バブルで収益の上がったワンルームマンションを売却します。
儲けで借金を返済していきます。自己資本比率の拡大です。
借金体質の水ぶくれからスリム化の実践です。青色申告のタテとヨコの損益通算の活用で赤字を出し、売却利益に課税がほとんどかかることがありませんでした。
シングルマンション2戸売却で約1800万円の売却益をあげることが出来ました。青色申告の期間損益通算でこの1800万円の儲けに対して、1円の課税されておりません。又この時期株投資を積極的にすすめることで収益をあげることが出来ました。結果、この9年間で借金を4億円から2億7000万円へ約1億3000万円減らすことが出来ました。
この時期家賃はそれほど下がらず、借金の金利がどんどん下がることで大幅な借金にかかわらず持ちこたえることができております。
●第3期アパート・マンション投資期 2001〜2007(56才〜62才)

平成13年遺産相続で、加古川のアパート22戸を所有しました。
第2期で借金が2億7000万円まで下げることが出来ましたが、ここでさらに借金1億5000万円増えて合計4億2000万円の借金をもつことになりました。あらかじめ父名義で借金つきのアパートを建てて、父の保証人を私がします。父が亡くなったとき、借金つき贈与で相続税が1円もかからない仕組みをつくったわけです。贈与税は払わなくて良かったのですが、借金は引き継ぐことになりました。

・低金利活用加古川アパート実質収益改善作戦

平成14年、私の年齢も57才になりました。本格的に借金に対応するために対策を練る必要があります。ここで実施したのが、加古川アパートの金利変更(4.2%→2.4%)です。結果、月づきの金融機関への返済額が92.5万円→76.3万円=16.2万円収支を改善することが出来ました。

この年、札幌のアパートの老朽化が進み、修繕費が増え且つ家賃が下がっています。
この16.2万円の合理化で家賃の下がった分と補修費を何とかカバーすることができました。構造改革なくして、資産戦略なし。
常に先を考えての対策を組んでいくことの必要性を強く感じております。

60歳実質アパートマンション経営で、手取り100万円が実現の見込みです。

サラリーマンは、定年後フルタイムで働きますと約20万円の年金が減らされます。
しかし給与以外の収入不動産収入であれば、いくらあっても年金収入は減額されません。私の場合、手取り家賃収入100万円あっても、年金は全額いただくことができるのです。

定年は60才ですが、あと2年会社の制度を利用して62才までお世話になろうと思っています。60才〜62才の2年間で第2の人生の戦略を見直します。

●第4期アパート・マンション投資期 2008〜2017年(63才〜72才)
2008年は、私にとって実質会社から離れてアパート・マンション経営に専念すべき年になります。この年は同時に、札幌のアパートで借金しています金利の見直しの年にもなります。この年、従来の固定金利か、変動金利を選択することで収益の見直しを予定しています。金利は現状の低金利で、あまり上がっていないことが考えられます。そうなれば、現状よりも銀行支払い額が下がりアパート・マンションの実質収益は好転します。そして、修繕・リフォームについて積極的に手をかけることができると思っています。

札幌アパートについては、返済が終了するとき、場合によっては東京5区内物件に買い替えも視野にいれるべきと思っています。

・東京地震、東海地震を想定して分散投資を図れ

地震がおきることを想定して、現在の所有物件を分散して現在に至っているわけです。東京首都圏の場合、岩盤の固い関東ローム層のエリアに所有すべきと思っています。東京湾岸や江東区などの軟弱地地盤では長期に渡って所有するには問題ありです。

もし万が一東京や東海地区に地震がおきて、首都機能がうまくいかなくなったとき、次の首都は大阪を予測します。その場合、岩盤の固い北摂地区を重要視です。大手都市銀行は、東京直下型地震を予測して、千里中央に東京と同じメインコンピューターを設置したと聞いています。関西の狙いは、岩盤の固い千里、吹田、茨木などのイメージのよい北摂地区です。私の所有する茨木のファミリーマンション3つはそういった意味で所有しています。JR茨木、モノレール茨木共に徒歩8分です。新幹線新大阪駅や伊丹飛行場へも20分以内に到着することが出来ます。

●第5期アパート・マンション投資期 2018〜2027年(73才〜82才)
・木賃アパートスクラップアンドビルド作戦

この時期で私の所有するアパート・マンションの借金の返済が全て完了することになります。

借金返済のあとの人生は、人生の充実期と思っています。

相続を考えて、老朽化したアパートのスクラップアンドビルドを検討していきたいと思っています。アパートはRCで少し広めのシングルマンションを検討します。すなわち3階建て以上、鉄骨・RC、25平方メートル以上、トイレバス分離、インターネットつきのシングルマンション作戦です。まだまだ夢は広がっていきます。

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