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アパート経営.org不動産投資で成功するための成功10の方法不動産投資成功10の方法その6
 
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不動産投資で成功するための成功10の方法
アパートには定期的な世話が必要!

アパートは10年〜15年経過すると、外観の見栄えが急激に落ちます。

アパートの建物価値は、10年で9掛け、15年で7掛け、20年で4掛けといわれています。
建物の価値が、9掛け、7掛け、4掛けになるということは、そのまま何もしないと、建物の老朽化と共に、近くによりオシャレなアパートやマンションが建って、入居者が移りかねません。通常の場合、空室が10年で10%、15年で30%、20年で60%発生することが考えられます。
アパート全体の手取り家賃も、10年で100%、15年で30%、20年で60%下落することが予測されます。 従って15年経過する場合、下図のように、特に近隣アパートやマンションとの差別化のためにも、アパートの外観リフォームが必要となります。
リフォームのポイントはまず、(1)外観です。男も女もまず見てくれです。
外観が悪かったら、部屋の中も見ていただけません。特に外まわりの玄関、ベランダ、外装のリフォームが必要です。1階張替え、2階塗装のモデルチェンジなどがいいと思われます。
その他に、(2)和室を若者向きの洋室へ間取り変更(3)トイレ風呂別(4)トイレはウオシュレットへ(5)ペット対応リフォームなども考えられます。


収益不動産は世話が必要です

アパートの収益不動産は、一種の生き物としての世話が必要です。
「金の卵を産む鶏」であり、「金のなる木」です。それ自体をほおっていて、金の卵を産んでくれ
るものでなく、金の実をつけてくれるものではありません。それなりに餌をやり、水や肥料をやっての世話が必要です。

この富をもたらすアパートの維持管理を怠ると、資産の目減りが起きてきます。
平成14年5月大阪のアパートの物件を10件ほどみて回る機会がありました。表面利回 り10%以上がほとんどでした。基本的に建物の価値が目減りしているから、一見して汚く手入れがいきとどいていないから、売り価格を押し下げざるを得なくなってきていると思われました。結果として、投資利回りを10%として売り出さざるをえなくなっているのです。世話管理を怠ると、物件の価値は大幅に下落します。それ自体「金の卵を産む鶏」や「金のなる木」でなくなってしまいます。お互い気をつけたいものです。

アパートの世話代・修繕費は、家賃の3%〜5%を準備金として日頃から積み立てていく必要があります。アパートメンテナンス修理費計画を試算してみました。ご参考下さい。


アパートメンテナンス修理費用計画  延べ面積245平方メートル(1棟6戸の場合)
    10年 15年 20年 25年 30年 40年
屋根
ベスト瓦 表面塗装
 
  吹き替え
雨とい
接着・変形
ずれ点検・補修
 
部品交換
外壁
乾式外装材
表面塗装
  張替え  
張替え
目地
打ち替え
 
 
バルコニー
防水パン
部品交換
 
  本体交換
簡易防水
(デッキ材)
本体交換
 
 
廊下・階段
床材
表面塗装
 
  本体交換
目地(コーキ
ング含む)
打ち替え
 
 
柱・手摺
表面塗装
 
 
床下
防蟻・防湿
シート
薬剤処理
シート補修
 
 
設備
キッチン
洗面器
本体交換
混合栓・排水機能部点検・交換
混合栓・排水機能部点検・交換

便器

本体交換
消耗品交換
消耗品交換

バスユニット
(本体)

ユニットシー
リン材交換

本体点検・交換 ユニットシリング材点検・補修
本体点検・交換

バスユニット
(混合栓)

混合栓機能部
点検、交換

混合栓
点検・交換
混合栓点検・交換 混合栓点検・交換

ガスコンロ
(ビルトインのみ)

本体交換

 
 
給湯器

本体交換

 
 
外部
玄関ドア ドア金物作動
点検または交換
ドア金
作動点検
 
 

雨戸
シャッター

作動点検
表面塗装
           
内部
フローリング
張替え
       
クロス
張替え
       
メンテナンス
費用概算
※万円 250〜280
40〜60
350〜380
50〜65 350〜380
350〜380
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