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アパート経営.org不動産投資で成功するための成功10の方法不動産投資成功10の方法その2
 
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不動産投資で成功するための成功10の方法
価値ある場所・価値ある建物・価値ある管理システムが決め手

購入予定アパート情報を分析します。
今も昔も、アパートは老後の私設年金にも考えられ、30年〜50年の長期に渡って所有経営されるのが常です。そしてその間、いつも「満室経営」で収入を着実に生み出すための「人気の賃貸住宅」でありたいものです。その「満室経営」・「人気の賃貸住宅」の決めてとなるものは、価値ある場所の、価値ある建物の、価値ある管理システムの3つがポイントです。

※ 3つの項目について、別紙チェック表を作成しました参照下さい。



価値ある場所(アパート立地環境分析・立地条件)とは
アパートを建築・購入するとき、「アパート立地の環境分析・立地条件」が大切です。
アパートは一旦購入した場合よほどのことがない場合、売却は考えにくいものです。従って、建築・購入するときしっかりアパートの立地環境・問題点はないかを分析しておく必要があります。

最寄駅より徒歩10分以内か
公共施設、公園、図書館は近くにあるか
コンビニ・スーパーが近くにあるか
銀行、郵便局が近くにあるか
自分が気に入って住める場所か など
別紙チェック表

価値ある建物(アパート近隣差別化建物)とは
建物は近隣アパートと比べて、出来れば地域ナンバー1のアパートでありたいものです。
近隣アパートとの差別化のためにまず次のような内容を検討する必要があります。

外観はオシャレ・若者むきか
騒音に強いアパートか
ワンルームの場合広さ25?以上か(優先順位あり)
広い目の収納スペースがあるか(優先順位あり)
玄関はセキュリティ機能・オートロックか など
別紙チェック表

価値ある管理(アパート建築管理・入居管理・建物管理)とは
アパート建築業者が、入居管理、建物管理を1本化しているかが重要です。
従来はアパートを建てて入居管理は別の業者、また建物の修繕管理もさらに別の業者がやるケースがありました。この場合、何か問題点が発生すると責任を他社に転嫁することが起こりえます。例えば入居中に何らかの要因で水漏れが生じた場合、その原因は建築の問題化なのか、建物修繕管理の問題なのかを明らかにしなければなりません。なかなか面倒なことも場合によって生じます。

しかし、このアパート建築業者、入居管理、建物管理が1本化されていれば問題点・責任をその建築業者グループの方々にとっていただくことも可能です。

またサブリース・一括借り上げの場合も、この建築・入居・建物管理が一本化されていれば対応がしやすく、これをセールスポイントにしている業者さんもおられます。
そういった意味で建築・入居・建物管理の3つを一本化している業者さんをおすすめしたいと思います。

投資利回りは・収益性は新築7%〜8%以上あるか
提携金融機関があるか(銀行、農協、信用金庫、生保、損保など)
地域の販売実績・管理実績を確認すること
   (一番実績の多い業者をマークすること)
どういう管理システムをとっているかを確認すること
  (単なる入居付けだけか、管理の特徴・内容を確認すること)
長期修繕計画はどうなっているか
  (メンテナンス計画表の作成が出来ているか)
別紙チェック表

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不動産投資で成功するための成功10の方法

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